Статьи

Этапы проведения реконструкции здания

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. - "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 № 190-ФЗ

Порядок любой реконструкции зданий подразумевает определенную последовательность выполнения работ, соблюдение который, гарантирует качественную работу.
 Существует 4 основных этапа, без которых не проходит ни одна реконструкция:
 1. Обследование здания;
 2. Разработка проекта реконструкции;
 3. Получение разрешения на реконструкцию;
 4. Выполнение работ.

 1. Обследование здания.

Прежде чем приступать к реконструкции любого вида здания, необходимо провести его техническое обследование. Цель данного этапа- определить техническое состояние здания, наличие дефектов и повреждений. После проведения осмотра выносится решение о том, какие именно участки нуждаются в ремонте и о целесообразности осуществления подобных работ.
Обследование проводится в несколько этапов:
 1. Визуальный осмотр. Предварительный этап, на котором визуально осматривается здание и изучается техническая документация. Берутся во внимание: продолжительность эксплуатации, использованные строительные материалы, состояние несущих опор, функциональность лестниц и перекрытий, имеющиеся дефекты, деформации (полученные в ходе эксплуатации).
 2. Инструментальное обследование. Проводится обследование измерительным и диагностическим оборудованием. Устанавливается степень прочности отдельных элементов объекта, характер трещин и дефектов, осуществляется обмер конструкций.
 3. Проверка несущих конструкций на прочность. Определяется, насколько эти конструкции способны выполнять свои функции, беря во внимание их возраст и изменения, произошедшие в процессе использование здания, выполняется поверочный расчёт несущих конструкций.
 4. Составление отчёта о состоянии объекта и целесообразности реконструкции. Описание всех имеющихся дефектов, составление перечня повреждений, рекомендаций по устранению дефектов.
По результатам проверки составляется акт о пригодности объекта к использованию, а также о фронте работ по его ремонту.


2. Разработка проекта реконструкции.

Требования к содержанию проектной документации, законодательно установлены в Градостроительном кодексе РФ и Федеральном законе от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Выполнение установленными указанными законами требований является обязательным.
Работы по проектированию реконструкций зданий можно разделить на несколько этапов:
  1.  Разработка обмерных чертежей - исходные данные перед началом разработки проекта реконструкции, отражающие точное положение несущих конструкций, их размеры. Обмерные чертежи включают разработку поэтажных планов, планов перекрытий, разрезов, фасадов и узлов.
  2.  Разработка эскизного проекта - разработка и согласование с заказчиком планировок, общего вида фасадов и внутреннего пространства, а также технико - экономических показателей объекта реконструкции.
  3.  Разработка архитектурно - градостроительного решения (АГР) объекта капитального строительства, включающего следующие разделы:
 • схема ситуационного плана;
 • схема планировочной организации земельного участка;
• схемы планов первого и неповторяющихся этажей;
• схемы разрезов с указанием высотных  отметок;
 • схемы разверток фасадов по основным улицам и материалы визуализации;
 • схемы фасадов с обозначением фасадных конструкций и применяемых отделочных материалов;
• пояснительная записка.

 4.  Проведение инженерных изысканий - инженерно-геологические, инженерно-геодезические и инженерно-экологические изыскания с получением согласований в соответствующих инстанциях.

 5.  Разработка рабочей документации стадии ПРОЕКТ (при необходимости) - разработка проекта реконструкции в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ №87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", включающего следующие разделы:
  • пояснительная записка;
  • схема планировочной организации земельного участка;
  • архитектурные решения;
  • конструктивные и объемно-планировочные решения;
  • система электроснабжения;
  • система водоснабжения;
  • система водоотведения;
  • отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети;
  • сети связи;
  • система газоснабжения;
  • технологические решения;
  • проект организации строительства;
  • проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства;
  • перечень мероприятий по охране окружающей среды;
  • мероприятия по обеспечению пожарной безопасности;
  • мероприятия по обеспечению доступа инвалидов;
  • мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов;
  • смета на строительство объектов капитального строительства.

  6.  Разработка проектной документации стадии РАБОЧАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ - разработка проекта реконструкции в объеме, достаточном для осуществления строительно-монтажных работ.

Проектная документация, разрабатывается на основании и в соответствии с техническим заданием Заказчика, подготавливается строго в соответствии с требованиями законодательства и утверждается Заказчиком. В тех случаях, когда проектная документация реконструкции объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе, до утверждения Заказчиком, она направляется на государственную экспертизу. Только после получения положительного заключения государственной экспертизы Заказчик вправе утвердить проектную документацию.

 3. Получение разрешения на реконструкцию.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой официальный документ, выдаваемый уполномоченным государственным органом, который подтверждает соответствие проектной документации реконструкции объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка и дает право осуществлять реконструкцию объекта капитального строительства.

Для получения разрешения на строительство в целях реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные органы власти (федеральный, орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления), прилагая к нему следующий пакет документов:
  • правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о праве собственности, договор аренды земельного участка, и пр.);
  • градостроительный план земельного участка;
  • пояснительная записка;
  • схема планировочного решения земельного участка, с указанием места размещения объекта капитального строительства, путей подъездов и проходов к нему, границ публичных сервитутов и объектов археологического наследия;
  • архитектурные решения, выполненные в виде схем;
  •  сведения об инженерных коммуникациях объекта: оборудование, планы сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения города;
  • проект организации работ по сносу или демонтажу части объекта капитального строительства;
  • проект организации реконструкции объекта капитального строительства;
  • положительные заключения государственной экспертизы проектной документации и государственной экологической экспертизы проектной документации (если проведение экологической экспертизы в соответствии с требованиями законодательства является обязательной);
  • разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенной реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение);
  • согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
Разрешение на строительство предоставляется бесплатно. Выдать его должны в течение семи рабочих дней со дня получения заявления при отсутствии оснований для отказа в его выдаче.
Если реконструкция осуществлялась без получения разрешения, при регистрации права собственности у собственника реконструированного объекта возникнут проблемы.

 4. Выполнение работ.

Главным этапом, конечно же, является сама реконструкция сооружения. Заказчик получает на руки документы и заключает договор с подрядчиком (ИП или организация).
Сюда входят строительные работы, а также устройство технологического оборудования. Проектировщик обязан согласовать последовательность проведения строительно-монтажных работ и условия совмещения их с работой производственных площадей.

Соблюдение последовательности всех этих действий-залог безопасного процесса реконструкции и успешного ввода в эксплуатацию.
 Не следует забывать, что реконструкция - это очень ответственная работа, требующая знаний и опыта производства аналогичных работ. Правильно проведенная реконструкция здания может повлечет за собой необратимые последствия – трещины фасада, разрушение фундамента, перекрытий, разрушение здания. Поэтому при реконструкции сооружения важно соблюсти технологию реконструкции и строительные нормативы. Здесь немаловажное значение приобретает опыт и профессионализм рабочих компании, с которой вы сотрудничаете.
Статьи